Навигация

Контактные данные

Телефоны:

 8 (495) 763 90 66

 8 (985) 776 13 39

 8 (495) 649-41-49

Электронная почта:
plan-home@mail.ru
Адрес:
г. Москва, Георгиевский пер. дом 1. стр 1. 2 этаж.
  Главная Статьи Проблемные квартиры с незарегистрированной перепланировкой.

Проблемные квартиры с незарегистрированной перепланировкой.

По словам независимых экспертов, сегодня на рынке жилья в Москве почти 15%-20% квартир продаются после проведенной в них перепланировки. При этом очень часто встречается жильё, изменения в котором так и не были зарегистрированы в государственных органах. Об опасности покупки такой квартиры расскажет адвокат Олег Сухов.

 

Считается, что современная и модная перепланировка существенно повышает стоимость квартиры. Это утверждение является абсолютно правильным, но с одной оговоркой: цену квартиры повышает только узаконенная и согласованная с государством перепланировка. В противном же случае недвижимость продать просто невозможно, и она превращается в проблемное помещение.

Чаще всего в этом случае речь идет об однокомнатных квартирах, в которых собственники лихо сносят стены, рушат перегородки, объединяют жилую и нежилую площадь и не регистрируют изменения. Так и живут люди годами, а когда пытаются продать или заложить помещение, то возникают сложности.

Дело в том, что продать квартиру с неузаконенной перепланировкой или отдать ее в залог банка — фактически нереально. Нет, договор купли — продажи, конечно, составить и подписать можно, и даже взять (или отдать предоплату), однако вот зарегистрировать переход права собственности на такую недвижимость нельзя.

Когда заявитель направляет документы для регистрации в Федеральную регистрационную службу (УФРС), то среди прочих он прикладывает также план жилого помещения и документ, содержащий его описание, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества. В Москве, например, таким органом является Мосжилинспекция, а в Санкт-Петербурге — проектно инвентаризационные бюро ГУП ГУИОН (городское управление инвентаризации и оценки недвижимости). Вобщем, название органа не очень–то и важно. Суть в том, чем они занимаются.

Обойти комиссии и техников, которые отчеркивают на плане красным карандашом изменения (как это делается в основном в регионах) или ставят штамп «перепланировка самовольная» (Санкт-Петербург и Москва) почти невозможно. Сотрудник несет ответственность за достоверность сведений.

Есть, конечно, случаи, когда собственники «договариваются» с техником и дают ему взятку: план остаётся прежним, а квартира появляется на рынке недвижимости, где ее и приобретает добросовестный покупатель. Такие факты зафиксированы в Самаре, Новосибирске, Москве, Нижнем-Новгороде. Правда в основном это касается квартир, перепланировка которых была существенной и не может быть зарегистрирована в принципе, а потому гораздо легче «сунуть» взятку чиновнику, чем тратиться на возврат жилья в прежнее состояние.

Расскажу реальный случай, произошедший с одним из моих клиентов. В 2005 году Иван Штюрмер (фамилия изменена) приобрел в Москве квартиру — студию, переделанную из двухкомнатного помещения. Жилище обошлось Ивану несколько дороже рыночной цены, однако оно того стоило: просторное помещение футбол играть можно), много света и воздуха, удобный район. Правда, на плане из БТИ изменений никаких не было, но этот факт не насторожил Штюрмера. Продавец заверил, что всё нормально, мол, произошла техническая ошибка, и план будет изменен. Иван сразу же поверил. А зря.

В 2012 году Штюрмеру срочно понадобились деньги, и он решил заложить квартиру в банке. Сотрудник кредитной организации дал Ивану список документов, которые заемщик должен был предоставить для получения ссуды. И вот здесь Штюрмера ждал сюрприз: оказалось, что перепланировка, проведенная, кстати, еще в 90-ые годы, не была согласована. Более того, комиссия из Мосжилинспекции вообще заявила, что произведенные изменения опасны и частично затронули несущую стену. Иван не поверил и обратился в суд. В ходе судебного разбирательства была проведена строительно -

техническая экспертиза, которая подтвердила выводы комиссии. В результате Иван не только остался без денег, но и был вынужден за свой счет привести квартиру в первоначальный вид. Убытки составили почти 500 000 рублей.

Итак, на что же надо обращать внимание, покупая квартиру с перепланировкой? Прежде всего необходимо выяснить — зарегистрированы ли изменения. Если изменения не узаконены, то предложите продавцу зарегистрировать их. Все равно через это пройти придется.

Региональное законодательство очень часто предусматривает административный порядок узаконивания самовольных изменений, который, примерно, соответствует алгоритму получения разрешения на осуществление перепланировки.1 Если же административный орган отказал в регистрации, то отчаиваться не следует. Ст. 29 Жилищного Кодекса предусматривает возможность легализации перепланировки в судебном порядке. Конечно, в этом случае дело затянется, однако, в конце концов, разрешение будет получено.

Но прежде чем связываться с регистрацией изменений, оцените саму законность перепланировки. Дело в том, что есть варианты, когда перепланировку нельзя легализовать в принципе. Речь идет о случаях, сноса несущих стен, переноса радиаторов на балконы и лоджии, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой (встречается сплошь и рядом при создании «гостиной»), утяжеление нагрузки на полы путем стяжки. Перечень запрещенных изменений приводится в нормативных актах и их легко при желании найти в интернете.

Что в этом случае посоветовать? Если честно, то только пожать плечами и попрощаться с продавцом. Ничего сделать уже нельзя: квартиру заставят вернуть в исходное состояние, либо (если хозяин не согласится ликвидировать изменения) вообще изымут у собственника.

Кстати, случаи такие уже есть. Так, в конце 2013 года в Москве Нагатинский районный суд впервые в России лишил собственника квартиры за незаконную перепланировку. Хозяин жилища «додумался» убрать несущую стену, а потом «гордо» игнорировал предписания Мосжилинспекции вернуть квартиру в исходное состояние. Наконец, чиновникам это надоело, и они направили иск в суд. В итоге, владелец вообще лишился своей квартиры на Бирюлёвской улице. Прецедент был создан.2

Если же квартира, несмотря ни на что, нравится, то к покупке следует подойти вдумчиво и рассудительно: лично проверить каждый документ, сравнить изменения в жилище с планом, запросить региональные органы, отвечающие за узаконение изменений, пригласить специалистов и, конечно же, обратиться к адвокату.

Автор статьи:
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!
Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7 495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

ПерепланировкаДокументы перепланировкаПерепланировка жилого помещенияПерепланировка судПлан квартирыварианты перепланировки 

21.03.2014, 2962 просмотра.

  Система управления сайтом Host CMS